<<「重要事項説明」と注意点について>>豊橋市の不動産　売買・賃貸　㈱オノコム不動産

「重要事項」というくらいなので、重要事項説明書の内容は全て重要ですが、以下に細かな注意点を記しますので、実際に重要事項説明を受けるときの参考にしてください。

【物件に関すること】

まず、「不動産の表示」の土地・および建物の表記について、土地の表記部分に「登記簿面積」と「実測面積」の項目があります。この二つは数値が異なっていることがあります。自身の取引が「登記簿売買」なのか「実測売買」なのかを正しく把握しておき、取引面積の認識が合っているかを確認しましょう。また、建物についても、増改築が行われている場合は表記の建物面積と現状が異なっていることがあります。その分は「固定資産税課税台帳」などで確認します。

また、「所有権に係る権利に関する事項」の記載にも注意が必要です。「無」になっていれば問題ありませんが、「有」になっていたら、その内容を必ず確認しましょう。認識のない登記記録がある場合、購入しても所有権を取得できないということになりかねません。

接道についても注意が必要です。購入する物件の前面道路が私道の場合、記載内容に注意しましょう。まず私道負担の有無はどうか。私道負担があるならば、その分の面積や持ち分などが記されます。セットバックを要する場合は、建物の敷地として使える面積がその分減ります。ただ私道の所有権が全くない場合は、インフラ敷設工事の際に所有者の許可が必要になり、通行料がかかることもあるので、いずれもきちんと確認しましょう。

【金銭に関すること】

まず、手付金とその取扱いについてです。手付金とは、売買契約前に売主へ預け入れる金銭であり、決済時には売買代金の一部として充当されるものです。ただし、契約が解除されたときに手付金の取扱いはどうなるのかは解除に至った理由により異なります。重要事項説明書にはそのことが細かく記載されているので、確認しておきましょう。

また、マンションを購入するのであれば、売買代金以外にかかる費用の記載を確認します。例えば、駐車場や駐輪場、専用庭などの共用部分での専用使用権に費用を要する場合には、取得権利と金額の認識にズレがないかを必ず見ましょう。

また中古マンションを購入する場合は、管理費・修繕積立金の欄に前所有者による滞納分の記載がないかを確認します。管理組合は特別な取り決めがなければ、前所有者の滞納分を新所有者に請求できるので、この有無の確認は大切です。

【立地や建物のリスクに関すること】

表記項目としては、「造成宅地防災区域」内か否かと、「土砂災害警戒区域」内か否かになります。

いずれも「区域外」ならば問題ありません。もしも「区域内」である場合には、災害リスクと災害を防止するための措置を講ずる責任が生じることを理解した上で、不動産を購入しなければいけません。

また、アスベスト（石綿）の使用調査の有無や耐震診断についての記載も安全・安心に暮らすための重要なポイントなので、必ずチェックしましょう。

【特約に関すること】

「特約」とは文字通り、特別な規定をもって約することです。通常の記載項目以外に特約が記されている場合は、必ず確認しましょう。特約の例としては、「契約不適合責任の売主の免責特約」、「住宅ローン特約」、「買換え特約」などがあります。

「契約不適合責任の売主の免責特約」は、通常、法令で定められた売主が負うべき取引対象に対する契約不適合責任について、負わないものとする規定です。築年数がかなり経っている中古物件に見られます。建物状況調査結果と合わせて規定されることが多いですが、不明な点があれば説明を求めましょう。

「住宅ローン特約」は、もしも住宅ローンの本審査に通らず融資を受けられなかった場合には、売買契約は解除され、預け入れた金銭は全額買主に返還されるという取り決めです。

「買換え特約」は、同じように規定期日までに規定金額で手持ち物件が売却できなかった場合に売買契約が解除されるというものです。特約によって買主が有利になるもの、不利になるものがあるので、曖昧に承認しないように注意しましょう。